Питання захисту інвестицій в житлову нерухомість є надзвичайно актуальним і важливим для великої кількості громадян, які вже залучили свої кошти у будівництво житла або визначаються із вибором об’єкта інвестування і вкрай проблемним це питання є саме для постраждалих інвесторів – громадян, які повністю або частково внесли свої кошти у будівництво житла, проте їх довгоочікуване житло так і не побудоване.
Сьогодні працюють різні моделі фінансування будівництва. Законно визнаними інвесторами є ті, які визначені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (особи, які беруть участь у Фонді операцій з нерухомістю та Фонді фінансування будівництва, а також у придбанні цільових облігацій підприємств, які мають право на емісії з укладанням відповідних договорів та обміном цих облігацій на житло).
Однак такий механізм мало використовується. Особа, яка вкладає кошти відповідно до вказаного Закону, має усі гарантії захисту прав законних інвесторів, передбачених чинним законодавством у разі виникнення проблеми з інвестицією. Усі інші схеми залучення коштів у будівництво (договір купівлі-продажу, участь у будівництво через членство у кооперативах тощо) з точки зору законодавства не є інвестиціями і їх захистити складно.
Ідентифікувати недобросовісного забудовника непросто: ні візит на будмайданчик, ні оцінка пункту продажів не дасть 100 % впевненості у тому, що такі взаємовідносини будуть результативними. Повністю убезпечити себе від потенційної недобудови складно, але зменшити ризики цілком можливо шляхом збору та аналізу юридичної інформації щодо споруджуваних або введених в експлуатацію об’єктів нерухомості.
З юридичної точки зору пропоную, по-перше, зібрати усю можливу загальну інформація щодо об’єкта нерухомості: назва об’єкта, адреса, інформацію про продавця, замовника будівництва і забудовника (це можуть бути як різні, так і одна особа, якщо їх декілька, дізнатись, які договірні взаємини є між ними), поточну діяльність даних осіб (проєкти, що вже стартували та / або введені в експлуатацію).
По-друге, зібрати інформацію про наявність актуальних і належних прав на земельну ділянку (кадастровий номер, цільове призначення, речові права), наявність / відсутність вихідних даних на проєктування об’єкта (містобудівних умов та обмежень, технічних умов), підключення до інженерних мереж та споруд, наявність проєктно-кошторисної документації на будівництво об’єкта, наявність / відсутність документів, що дають на виконання будівельних робіт (у цих документах міститься інформація про замовника, забудовника, проєктанта, підрядника, наявність у них необхідних ліцензій тощо). Крім того, пропоную з’ясувати чи проводились перевірки контролюючими органами, у тому числі органами держархбудконтролю та їх результати, відомості про зупинення будівельних робіт на підставі приписів органів держархбудконтролю / судових рішень, відомості про скасування / анулювання вихідних даних на проєктування, права на виконання будівельних робіт, наявність / відсутність щодо об’єкта, суб’єкта містобудування судових справ, їх кількість, на якій стадії вони перебувають, наявність обтяжень (іпотеки та заборони) щодо земельної ділянки, усього об’єкта й окремо взятих квартир (приміщень) тощо.
Для збору вказаної інформації пропоную звертатись до відділів продаж об’єктів нерухомості, користуватись сайтом забудовника (за наявності), де має бути уся необхідна інформація, звертатись до органів державної влади та місцевого самоврядування, а також користуватись доступними усім онлайн-інструментами, зокрема: Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, Єдиним реєстром документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, Єдиним реєстром боржників, інформацією фіскальних органів України, публічною кадастровою картою України, електронними сервісами Держгеокадастру, електронними сервісами Мін’юсту (https://kap.minjust.gov.ua/login/index/) – інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстр судових рішень, ін.
По-третє, необхідно здійснити аналіз проєкту договору із забудовником, схему фінансування будівництва об’єкта, усю зібрану вищевказану інформацію та документи.
Наразі хочу довести до Вашого відома, що Комітет парламенту з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку завершує розробку законопроєкту “Про захист інвестицій у житлову нерухомість і шляхи вирішення проблем постраждалих інвесторів”, який, як анонсовано на сайті Верховної Ради України, планується прийняти в 1-му півріччі 2020 р.
Законопроєктом пропонується передбачити заборону на продаж квартир до завершення реєстрації усіх квартир у будинку в спеціальному реєстрі виключно тільки за наявності повного пакета законних дозвільних документів. Можливо, використовуючи якісь схеми, забудовник зможе розпочати будівництво без повного пакета документів, але продавати або отримувати від інвесторів гроші не зможе. Законотворці намагатимуться створити такі умови, коли відсутність документів буде невигідна самому забудовникові. Також законопроєкт міститиме спрощену процедуру банкрутства забудовника з метою полегшення в подальшому для інвесторів процесу можливої добудови будинку. Комітетом також розглядається варіант, коли права на зареєстровані квартири в майбутньому будинку можуть навіть стати предметом іпотеки, а банки розглядатимуть їх в якості завдатку.
Також, на сайті Мінрегіону розміщено інформацію про розпочате громадське обговорення проєкту Закону України «Про особливості врегулювання добудови проблемних об’єктів житлового будівництва», який розроблено з метою врегулювання правовідносин, що виникли у зв’язку із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб у будівництво проблемних об’єктів житлового будівництва та визначення механізму добудови таких об’єктів. Крім того, на сайті наявний також і зміст самого законопроєкту.
Начальник відділу з питань державного
архітектурно – будівельного контролю Мельник Н.П.