Зміни у земельному законодавстві

Прокоментує основні зміни у земельному законодавстві юрист приватної практики Тетяна Тертична.
Набрання чинності з 1 січня Законів України «Про Державний земельний кадастр» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України актуалізувало потребу теоретичного і практичного опрацювання значного кола питань, пов’язаних з оформленням права приватної власності на земельні ділянки. Отже, після прийняття органом державної влади або місцевого самоврядування рішення про надання земельної ділянки у власність, затвердження результатів аукціону, укладення відповідної цивільно-правової угоди, набуття права власності на житловий будинок, будівлю, споруду, особа має право на одержання земельної ділянки у власність і право вимагати оформлення документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку. У земельному праві існує певна сукупність понять, які визначають різні етапи процедури набуття земельної ділянки у власність. Такі поняття як «надання», «приватизація», «придбання», «виникнення», «передача», «оформлення» права на земельну ділянку позначають різні стадії цього процесу. Зупинюся на заключній стадії процесу оформлення права приватної власності на земельну ділянку та важливою складовою частиною правового механізму набуття та реалізації прав на земельні ділянки – державній реєстрації права.
Так, для проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку заінтересована особа має звернутися до державного реєстратора прав з відповідною заявою, до якої додає документи визначені Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011р. № 703. Слід зазначити, що перелік документів, які подаються для державної реєстрації прав, різниться в залежності від способу набуття права власності та типу об’єкта нерухомого майна, права на який підлягають державній реєстрації. Загальними документами, які в обов’язковому порядку подаються для державної реєстрації прав є: заява про державну реєстрацію; копія документу, що посвідчує особу заявника, реєстраційний номер облікової картки платника податку; документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав; документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита).
З 2013 року органом, що здійснюватиме державну реєстрацію прав на земельні ділянки є Укрдержреєстр, а за Держземагенством залишиться функція державної реєстрації самої земельної ділянки, як об’єкта нерухомості в Державному земельному кадастрі. Тобто Державний земельний кадастр буде функціонувати паралельно із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно міститиме всю інформацію про речові права на земельні ділянки, а Державний земельний кадастр – інформацію про земельну ділянку, так би мовити «технічну інформацію». Такі інформаційні системи мають працювати саме паралельно, а не розрізнено чи в противагу одна одній. Необхідно звернути увагу, що сьогодні документом, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації права власності на земельну ділянку є Витяг з Державного реєстру прав або в окремих випадках – Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке видається: юридичним особам у разі внесення до статутного фонду юридичної особи (статутного або складеного капіталу) земельної ділянки їх засновниками (учасниками); фізичним та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку земельну ділянку юридичної особи,що ліквідується (реорганізується); фізичним та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримали у власність земельну ділянку передану їм; у разі виділення окремої земельної ділянки зі складу єдиної земельної ділянки. Видача Витягів з Державного реєстру прав та Свідоцтв про право власності на нерухоме майно здійснюватиметься одночасно з проведенням державної реєстрації прав органом державної реєстрації прав. Закон України «Про Державний земельний кадастр» передбачає відміну Державних актів на право власності на земельні ділянки, процедура виготовлення та видачі яких обросла значними бюрократичними схемами і створювала суттєві перешкоди у реалізації прав фізичних та юридичних осіб. Уже видані Державні акти на землю будуть дійсними і надалі, так як обов’язковому скасуванню не підлягають і лише при трансакціях з ділянкою цей документ вилучатимуть. Зважаючи на те, що державна реєстрація земельної ділянки й державна реєстрація прав на неї – два різних види діяльності, що вимагають абсолютно різних методів і знань в абсолютно різних областях, то є і відмінності у оформленні цих відносин. Відповідно до ст. 202 Земельного Кодексу України «Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку встановленому Законом «Про Державний земельний кадастр»». На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. При вчиненні правочину щодо земельної ділянки особа, визначена у ч. 5 ст.38 вказаного Закону, може отримати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку у Державного кадастрового реєстратора або доручити отримати цей витяг нотаріусу. Для цього державні та приватні нотаріуси визначаються як спеціальні суб’єкти, на яких покладаються функції державних реєстраторів прав. Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії проводиться нотаріусом одночасно з вчиненням такої дії. На мій погляд, це істотно спростить процедуру укладення договорів щодо земельних ділянок, адже раніше для вчинення правочину з земельною ділянкою власнику необхідно було надати нотаріусу довідку про відсутність обмежень на обтяжень і витяг із земельного кадастру. Таким чином, в Україні продовжать діяти дві паралельні системи державної реєстрації у сфері визнання прав на земельні ділянки. Також запроваджується система подачі документів для державної реєстрації прав у електронній формі шляхом їх подання державним кадастровим реєстратором за заявою набувача земельної ділянки. Такий механізм виключає необхідність звернення до декількох органів влади при набутті прав на земельну ділянку та дозволяє зменшити строки розгляду документів, поданих для державної реєстрації тощо.
Крім того, Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» чітко визначає строки проведення державної реєстрації прав (надання відмови в ній). Так, схема проведення реєстрації земельної ділянки виглядає таким чином:
— орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, юридична або фізична особа (далі – Замовник) з розробленою, але ще не затвердженою землевпорядною документацією, обмінним файлом, заявою про реєстрацію земельної ділянки, паспортом, ідентифікаційним кодом і, в разі необхідності, довіреністю звертається у відділ Держземагентства до державного кадастрового реєстратора;
— реєстратор перевіряє пакет наданих документів і, якщо все відповідає вимогам Закону, приймає заяву і роздруковує рахунок за оплату послуг з реєстрації земельної ділянки;
— після надання замовником квитанції про оплату, заява вноситься в Національну кадастрову систему, після чого реєстратор у строк не більше 14 робочих днів розглядає заяву, і за результатами перевірки документації та обмінного файлу або готує письмову відмову в реєстрації земельної ділянки із зазначенням конкретних причин, або якщо документи відповідають, проводить реєстрацію земельної ділянки;
— далі, замовник з документами, на підставі яких виникло право на земельну ділянку, звертається в орган Укрдержреєстру для його реєстрації;
— якщо землевпорядна документація підлягає затвердженню, то розпорядження органу виконавчої влади або рішення органу місцевого самоврядування про затвердження землевпорядної документації протягом 5 днів з дня прийняття підлягає передачі кадастровому реєстратору для внесення інформації до Національної кадастрової системи;
— вся інформація про зареєстровані земельні ділянки в автоматичному режимі, потрапляє в реєстр Міністерства юстиції та використовується нотаріусами та фахівцями Укрдержреєстру для реєстрації прав на нерухоме майно, в тому числі права власності.
Слід відзначити, що реформування кадастрово-реєстраційної системи у сфері регулювання земельних відносин матиме позитивні наслідки, бо фактично введення Державного земельного кадастру забезпечить гарантування прав власників і користувачів, регулювання земельних відносин та управління земельними ресурсами; організацію раціонального використання та охорони земель, здійснення землеустрою, контроль за використанням та охороною земель, облік цінності земель у складі природних ресурсів, інформаційне забезпечення органів державної влади та органів місцевого самоврядування, заінтересованих фізичних та юридичних осіб; встановлення обґрунтованих розмірів плати за землю. Однак, на сьогодні уже проведені земельні реформи в Україні не можна вважати цілісними і логічно завершеними перетвореннями земельних відносин на зразок європейських. Враховуючи значні зміни, що відбулися у земельному законодавстві та розуміючи, що від прийнятого законодавчого акту до дієвого закону довгий і тернистий шлях, звісно на практиці виникає багато проблемних питань застосування таких змін. Наразі органи, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру та Державної реєстрації прав перебувають ще на стадії адаптаційного періоду до нововведень та випробовують експлуатацію вказаних реєстрів та налагодженості систем передачі даних, що ускладнює проведення процедур реєстрації. Тому, реформування земельних відносин – вимога часу. Це складний, але єдиний вірний шлях до запровадження цивілізованого ринку земель.

Редакція «Вісті громади».
+380384272241 visti_sl@ukr.net

Розміщенно в Без категорії